濟南取消限購欲語還羞土地零成交財政壓力大
濟南取消限購欲語還"羞"
二季度土地市場零成交 庫存創五年來新高
本報記者 鄭重 濟南報道
7月2日晚間，濟南要取消限購的消息在網上瘋傳瞭將近一天後，濟南市城鄉建設委員會終於通過其官網做瞭回應："我市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法，待確認後實施。"
"房地產市場的低迷已經讓房地產企業資金鏈緊繃，加之銀行限貸，對開發商來說，急需從需求端輸血。"在長江證券分析師張月鳳看來，"取消限購顯然是一針興奮劑。"《華夏時報》記者註意到，市場傳出濟南要取消限購消息的當天(7月2日)，總部位於濟南的地產類上市公司魯商置業大漲5.48%，其他地產股也表現活躍。
"限購取消是大勢所趨。"同策咨詢研究部總監張宏偉預測，從限購政策調整的趨勢來看，除一線城市外，約40個限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大地退出房地產市場。
庫存創紀錄
"濟南突然傳出取消限購的消息，讓人感到有些突然。"在張月鳳看來，濟南並不是房地產風險最大的城市。濟南目前住宅平均銷售價格尚不到1萬元，尤其是今年，甚至出現瞭很多均價每平米5000多元的樓盤。這個價格對於一個省會城市來說，顯然不高。
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"4月初市裡有關部門已經就取消限購進行過研討，當時的想法是在長清區、高新區先行取消。"7月3日，濟南市政府一位不願具名的官員對本報記者說，"沒想到消息會提前泄露。"
提前泄露消息的是一份名為《關於對我市商品房限購政策調整的請示》的紅頭文件。這份署名為濟南市城鄉建設委員會的文件建議在全市范圍內解除新建商品住房和存量住房的限購政策。
引人註意的是，該文件上清晰地標註著濟南市市長楊魯豫的親筆批閱意見："同意城鄉建委建議，待報國傢住建部備案實施。"這份文件7月2日上午開始通過網絡及微信瘋傳，迅速引起全國公眾關註。
在業內人士看來，濟南市之所以加速推進取消限購，還是來自於近2個月來市場的壓力。貸款代辦台北信貸年息請問目前個人信貸額度可貸多少
濟南市城鄉建設委員會公佈的5月份全市新建商品房市場數據顯示，5月份濟南市共網簽成交新建商品住宅3053套，總面積338328.75平米，比2014年4月份減少1204套。住宅成交面積同比下降44.57%，環比下降27.47%。
進入6月份，濟南樓市的壓力仍在加大。中原地產研究部統計數據顯示：濟南整體樓市降溫，上半年合計簽約住宅20753套，同比2013年同期的30974套下調瞭33%，可售套數也上漲瞭1萬套。
更為嚴峻的是，和許多二三線城市一樣，高庫存和低去化率已經成為濟南房地產市場的頑疾。據新華網報道，截至2014年4月底，濟南普通商品住宅庫存661萬平米，創2009年12月底以來的最高庫存紀錄，按照月均成交量42萬平米計算，存銷比高達15.7個月。
"面對如此嚴峻的存銷比形勢，濟南市取消商品房限購顯得勢在必行。"濟南市政府一位官員表示。
財政壓力
在業內人士看來，地方政府取消限購的壓力更多的來自於財政緊張的壓力。
世聯行報告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量後，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億元、25億元，較5月均縮水三成以上，同比下滑均達八成。
從濟南看，土地出讓金作為濟南市政府性基金收入的重要來源，其一季度的表現也不盡如人意。
克而瑞統計數據顯示，2014年一季度，濟南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是"沾瞭2013年的光"，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到瞭2、3月份，成交宗數便大幅下降。
與此同時，一季度濟南市各項民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。
據濟南市2014年1至3月份公共財政預算執行分析報告稱，今年一季度，濟南商品房銷量回落導致房地產業稅收大幅回落。報告稱，由於近期部分城市商品房降價銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟南商品住房銷售量(套數)下降30.98%。受此影響，房地產業地域稅收僅增長5.21%，低於全市稅收增幅6.36個百分點。
更為嚴峻的是，受房地產市場低迷影響，濟南土地市場3月份以來持續低迷，二季度甚至出現瞭零成交。
濟南市國土資源局官網土地公告顯示，6月份開始，濟南市區共推出商服和居住用地9宗，7宗為居住用地，2宗為商服用地，總面積47.71萬平米，比去年6月的71.64萬平米減少瞭23.93萬平米，降幅超過三成。
"樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環比都出現瞭下降，波及到瞭土地市場。"山東世聯怡高總經理朱江分析，當前未開工項目延緩開工進度，已開工項目延緩入市或者低價入市，老房源則普遍采用促銷、特價房等方式去庫存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發商拿地更加謹慎，資金也趨於緊張。
"土地成交建築面積減少與部分城市減少供地有一定關系，但土地市場受房產市場轉冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產市場轉冷進入瞭下行時期。"上海易居房地產研究院研究員亢亞娟指出，"底價成交"幾乎成瞭近期土地市場的寫照，而標桿房企拿地謹慎的程度也愈發明顯。
激辯限購
從南寧首次放松限購政策至今，各地的限購政策放松的尺度越來越大，呼和浩特明文取消商品房限購似乎開啟瞭取消限購的多米諾骨牌。
"結合今年上半年樓市來看，各城市成交數據與去年相比都有所回調。一些地方政府放松限購政策，看起來是'水到渠成'。"在合富輝煌山東區域市場研究總監許傳明看來，"現在取消限購不能拉動投資性需求。"
山東省政府參事、山東財經大學房地產經濟研究所所長郭松海也認為"以取消限購刺激需求不大現實"。由於消費者普遍存在"買漲不買跌"的現象，政策調整或對樓市的帶動作用有限。
中原地產首席分析師張大偉表示，從呼和浩特開始，更多城市開始考慮松動限購政策。很多城市因為整體經濟問題，放松樓市調整的需求非常迫切，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。
據不完全統計，截至目前，南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已做調整，除此之外，杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞頻出。
"限購作為一種非市場化的行政性手段，與當前市場為主導的調節是完全相悖的。"山東財經大學房地產業發展研究中心孫大海認為，限購政策要求外地戶籍購房者須提供一年社保或納稅證明，這嚴重誤傷瞭來濟發展的外來投資者、大中專畢業生、外來務工人員等。
不過，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗並不贊成過快取消限購的政策。在他看來，在宏觀政策調整下，房產已經回歸到民生和居住的功能上來，限購政策限的是投機的這一部分需求，並不限制房產的民生和居住的需求，取消限購對於剛性需求並沒有造成很大的影響。
"如果取消限購僅是一種政府表態的話，更不可取。政府冒的風險太大，是對市場不負責任的行為。"李鐵崗說。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-05/07542806370.shtml
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