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雅戈爾4.8億定金打水漂 黯然退地王
6月20日晚，杭州市國土資源局發佈消息稱，辦理信貸房貸銀行任何問題免費諮詢何謂房貸信貸年息借貸增貸轉貸因雅戈爾公司未能履行合同，將根據相關規定解除合同。6月21日，雅戈爾公告稱，因房地產市場發生變化而終止杭州申花地塊的開發並擬計提4.84億元資產減值。扣除本次計提資產減值準備後，預計房產板塊今年凈利潤比去年略有下降。
也就是說，雅戈爾本次退地在財務上將損失4.84億元。"這是雅戈爾多年來高價拿地所付出的代價，雅戈爾地產在投資策略上屢次失利，由於資金鏈的問題，隻能斷臂求生。"滬上一位熟悉雅戈爾的開發商高管表示。
雅戈爾方面解釋稱，2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需變化發生瞭較大變化。綜合權衡後，公司決定終止開發申花地塊。為此，雅戈爾與杭州市國土資源局協商解除該塊土地出讓合同，不再繼續開發該地塊。
早前，在雅戈爾房地產業務面臨調控等多重壓力下，雅戈爾集團董事長李如成曾在2012年7月的投資者溝通會上做出承諾，公司將重新回歸到服裝主業上來。業內人士預計，雅戈爾地產將面臨更加嚴峻的挑戰。
"地王專業戶"黯然退出
2010年12月3日，雅戈爾地產全資子公司杭州置業高調與杭州市國土資源局簽訂瞭《出讓合同》，約定以24.2億元的總價受讓申花地塊，並於約定時間內繳付第一期土地出讓價款合計12.1億元(其中4.84億元為履行合同的定金)。此後，該地塊曾多次傳出因資金問題而退地，但都被雅戈爾否認。"現在終於熬不住瞭，資金鏈已經到瞭懸崖邊上。"杭州一當地開發商對記者說。
在此之前的車貸新北石碇車貸幾年，雅戈爾已經創造全國各地的多個地王紀錄。2007年7月9日，雅戈爾高調亮相杭州，以14.76億高價競得杭州商學院地塊，15712元/平米樓面價，成就雅戈爾"杭州地王"桂冠；2008年2月，雅戈爾以總價9.797億元拿下寧波北郊路一地塊，樓面價13100元/平方米，創下寧波土地掛牌出讓單價之最；2009年，雅戈爾以64.9億元再購入6幅地塊，新增土地面積62.5萬平方米；2009年9月，雅戈爾在上海以19.58億元摘得長風8號東地塊，樓面價為25966元/平方米，刷新上海長風新單價地王紀錄。
雅戈爾一內部人士告訴中國房地產報記者，目前，申花板塊內在售的樓盤均價22000元/平方米，雅戈爾地塊周邊在售的項目有賽麗綠城慧園、欣盛東方福邸、萊德紳華府和中順上尚庭。除瞭慧園，申花在售項目樓面價均在10000元/平方米以下，扣除建安成本，在售的樓盤均能保證一定的利潤。
雅戈爾申花地塊樓面價就高達18000元/平方米，這樣的項目隻能走高端路線，建安成本相對會比較高，再加上財務成本、稅收成本，預計"保本價"就將達到26000元/平方米以上，超出板塊內住宅的平均售價。"這樣的項目不如退出，把資金轉向更便宜的地，目前土地市場價格也相對合理。"上述內部人士表示。
實際上，雅戈爾目前的困境源於上海長風地王。記者瞭解到，雅戈爾2010年拿下的上海長風地王於2013年1月開盤，並在3月加推，目前銷售情況並不理想，其競爭力遠遠不如旁邊的中海項目。房地產業內人士分析認為，考慮到雅戈爾當年2.6萬元/平方米的拿地價格，目前該項目4.5萬元/平方米的售價僅僅是微利，已無降價空間，這就進一步拖累瞭本已緊張的資金。
上述滬上開發商高管表示，許多2010年年初以前爭拿地王的房企都對眼下的局面應對乏術。一些大型房企實力雄厚尚能支撐，項目少的小型房企就感到非常難熬。雅戈爾這樣的企業資金根本就無法承受。所以，這兩年雅戈爾地產一直在苦苦支撐。
戰略回歸 資金承壓
一方面是低調退地，一方面是高調拿地。2013年5月份，雅戈爾在其大本營寧波收入4塊土地，分別是：5月13日，以2.91億元拿下寧波鄞州區薑山鎮原獅球集團地塊；5月16日及18日，出資7500萬元參股瞭位於寧波的兩個項目；5月30日，以15.44億元拿下寧波東部新城核心區一地塊，折合樓板價9930元/平方米。上述地塊總投資近20億元。
雅戈爾多次對外表示，公司的發展版圖是整個長三角。而業內人士分析認為，雅戈爾在嘗試走出寧波的過程中，以高成本拿下多個地王，項目開發得不夠順利，雅戈爾比較成功的房地產項目主要還是在寧波。"在高庫存壓力之下，雅戈爾的新一輪擴張回歸到瞭熟悉的寧波，所以杭州地王的退出也在意料之中。"滬上一位地產行業分析師表示。
該分析師認為，從地產商杠桿化後的凈資產收益率角度，退地帶來損失4.8億元。減少投資30億元，凈現金節約25億元。地產商目前抄底土地凈資產收益率一般為30%，這樣雅戈爾的25億元，未來增厚一年7.5億元利潤。在目前環境下也是明智之舉。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴中國房地產報記者，雅戈爾退地主要是無力開發，從地價來看，24.21億元的總價對企業資金鏈本身就是考驗，而18000元/平方米左右的樓板單價在杭州也屬於高端，後續開發占用的資金壓力更大。在資金鏈本來就緊的背景下，斷臂求生更重要。
雅戈爾董秘劉新宇近期曾對媒體表示，要想持續發展地產業務，就需要進行適當的土地儲備。公司會對已進駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個城市進行跟蹤，如有價格合適的就舉牌。不過，劉新宇婉拒瞭記者的采訪。
但在多個地王發展不力的背景下，雅戈爾地產庫存資金壓頂。公開信息顯示，截至2012年底，雅戈爾的存貨高達234億元，相比2011年底的233億元仍有所增加。值得一提的是，在其234億元的存貨當中，服裝業務的庫存金額僅15.2億元，大部分是地產資金庫存。
雅戈爾旗下地產項目今年以來的銷售還不錯，而庫存依舊高企主要源自其之前拿下的一些地王項目難以消化。"好幾個項目的樓板價比周邊在售項目的價格還高，這樣的庫存也隻能暫時爛在手裡。"上述地產分析師表示。
而中房數據研究院執行院長陳晟向記者表示，雅戈爾目前需要明確的是戰略選擇的問題，是做強其服裝主業還是全面轉向房地產，房地產行業利潤相對較高，但風險很大。在資產負債率方面，許多大型房企曾出現過高達100%以上的資產負債率，但最後都通過有效的措施渡過瞭危機。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/13472729014.shtml
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