限購已不重要限貸才是核武器
對於地方政府來說，當前房地產市場最大問題就是銀行不願做住房按揭貸款。以前，在國內銀行看來，住房按揭是優質資產，誰做得多，誰的市場占有率高，誰的利潤水平就高，競爭力就強。但是，十年河東，十年河西，把住房按揭貸款看作香餑餑的時代已經結束，國內銀行根本就不願再做住房按揭貸款。住房按揭業務早就成瞭雞肋。食之無味，棄之可惜。這就使得央行不得不出來勸告國內銀行加大住房按揭貸款的力度，也不得不讓四川的政府出公告向發放住房按揭貸款的銀行給予3%的財政補貼。但這些政策，對國內銀行來說，沒有多少用，否則會把自己置於不利之地。
那麼國內銀行為何不願意發放住房按揭貸款？銀行對按揭貸款的態度何以會發生這樣一百八十度的轉彎呢？主要是當前整個房地產市場的形勢及金融市場長勢發生瞭根本性變化。如果銀行再做住房按揭貸款，或多做住房按揭貸款，隻能讓自己陷於不利或增加銀行自身運營的風險。
因為當前中國住房市場是一個以投資為主導的市場，當房價在上漲時，銀行做住房按揭貸款，如何做都沒有問題，因為購買住房者做抵押的住房價值一直在上升，住房抵押品的價值越來越高，銀行貸款的風險也就越來越小。這時，銀行當然會把住房按揭貸款看做是優質資產。因為，這種貸款不僅數額高，而且風險低。但是住房作為一個投資產品，而且又是通過銀行信貸杠桿購買，那麼這種住房投資品的價格一直推高也是必然。當住房的價格推高到一定程度並遠離住房的價值時，住房投資市場泡沫一定會吹大，住房市場的周期性調整隨時都可能發生。
我們可以看到，隨著近年來互聯網金融爆炸式的增長及影子銀行盛行，國內金融市場的利率水平全面上升，這自然會增加銀行的放貸成本。如果銀行再做低利率的住房按揭貸款，不僅收益率低，而且風險也高。這就迫使銀行不得不將貸款發放到更高收益風險小的其他地方。即使是不放貸款，做銀行理財產品，也會比按揭貸款的收益高風險低。
還有，今年以來政府對銀行放貸傾向性政策是鼓勵向小微企業、中小企業及三農等行業增加貸款。如果目前信貸房貸利率最低的銀行任何問題免費諮詢目前信貸房貸利率最低的銀行利率多少免費諮詢試算銀行願意向政府鼓勵的企業及行業發放貸款，不僅收益率會遠高於住房按揭貸款，而且也能夠享受不少擴張信貸的優惠條件。在這種情況下，銀行即使擴張這些業務也會比做住房按揭貸款更劃算。這時銀行願意發放住房按揭貸款嗎？
可以說，在金融條件發生較大變化，在國內住房市場周期性調整已經開始的情況下，任何一傢銀行隻要進行成本收益分析，隻要考慮到國內住房市場面臨的巨大風險，要想他們如以前來搶占住房按揭貸款市場是不可能的。它們會采取或明或暗的方式不做住房按揭貸款。比如，銀行可以直接告訴購買住房者沒有貸款額度不發放住房按揭貸款，或是以拖延的方式少發住房按揭貸款，或是采取提高住房按揭貸款利率的方式迫使貸款人不願意借款等。
我多年前就說過，住房按揭貸款是國內住房市場繁榮的動力。沒有住房按揭市場的繁榮不會有房地產市場的繁榮。如果銀行不願再做住房按揭貸款，當前住房市場會從深度及廣度進一步加快其周期性調整，直到住房市場的性質發生根本性轉換，房價回歸理性。到那時才會有有支付能力的住房消費者進入市場。這時，銀行又會把住房按揭貸款看作是優質資產，並極力占有這個住房按揭市場。但國內住房市場的性質沒有實現這種根本性轉型之前，國內銀行會對住房按揭信貸業務保持十分謹慎的態度。
(作者系著名金融評論專傢)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-12/07494363信用貸款率利試算表公式信貸年息547.shtml
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