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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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眾安房產丟掉做大選項

首先是調兵遣將。眾安房產將營銷權統一管理，並新聘來自銷售代理公司的任修遠為眾安營銷總監，承接高周轉工作。與此同時，原雅居樂資本市場負責人陳嘉揚也轉戰眾安首席投資官。

2013年，眾安選擇快跑，抑或原地徘徊，關乎眾安在地產界與資本市場的能見度。而對於視上市為頭等大事的房企同行，眾安則提供瞭反思樣本。

新浪樂居深度報道記者潛雄斌/文

在3月14日香港業績發佈會上，施侃成對外表示，今年眾安銷售目標較去年翻番。但"百億指標"早於年初就已流傳坊間。據眾安內部人士透露，今年年初，一次集團內部誓師大會上，施侃成高調宣佈今年眾安業績目標是100億元。

但是，施侃成選擇觀望。施侃成對新浪樂居稱，2009年公司帳上躺著50億港元現金，很多人叫我去拿地，我沒去。但是很多人去瞭，結果有的是"姚明進去，潘長江出來"，還有很多現在仍被套牢。"也有的人可能沖出去瞭，但是這個概率很小，這種情況也有，那是它的運氣，企業不能靠運氣。"

在產品遭受質疑的同時，眾安近兩年管理層動蕩，對其做大亦造成諸多掣肘。據新浪樂居統計，眾安甚至每半年換一位營銷總監。

去年底，眾安還因蕭山海景灣環評造假羅生門而陷入尷尬。在項目部分交付時，業主發現最近距離85米處緊挨著一傢大型瀝青廠。更嚴重的是，此事牽扯出眾安存在騙取環評審批的嫌疑，對其品牌造成不小打擊。

在一年多前在市場最高點完成上市，坐擁數十億元現金後，此刻的眾安站在一個重要起跑線上。同一個時刻，恒大地產還為上市苦苦掙紮，龍湖剛從前一年的財務緊張中走出，而綠城還在為一筆債務違約的地雷摘除而驚魂未定。



施侃成：有人說我膽子小，也有人說我沒有抓住機遇，我認為這都很正常，每個人的看法都有他自己的道理。一個企業傢膽子大與小、有沒有抓住機遇，隻有他自己知道，不是別人能看得懂的。要是所有人都看得懂，企業就不用做瞭。

下註高周轉？

另外，另一項目眾安IOC令眾安頭疼。位於蕭山錢江世紀城的IOC最初計劃2011年3月開盤，因為遲遲拿不到預售許可證，被迫現房。有知情人士透露，拿地之初眾安與政府有私下協議，有可能眾安後來違反協議內容導致政府不悅。

有的房企追求高利潤，賣樓王、賣高檔房，我們認為每個企業經營方式不一樣，這不適合眾安。我們以加快企業的周轉、降低企業的毛利，降低銷售價格、快速回籠資金，這就是眾安的"兩平兩快"。我們現在的是按照行業的平均周轉率在做，今後我們的周轉率肯定是很快的。

眾安愛走偏鋒已成杭州業內共識。在它的資產池中，多數地塊位於郊區副城或小城市，或因市場因素，或因產品結構，往往很難實現快銷。

最近數年，在杭州無數樓市熱銷項目中，眾安在業內的印象越來越淡。比如，杭州協安置業營銷總監胡軍輝對眾安房產的全部印象停留在"一傢蕭山的房產公司"。

今年初，任修遠向新浪樂居闡釋公司的高周轉定義。任修遠稱，公司對營銷策略與思路都做瞭調整，強調平價銷售、快速回籠，在開發上也施行平價購地、快速開發，簡稱"兩平兩快"。在營銷模式上，眾安大膽借鑒綠城模式，實行行銷，倡導全員銷售意識，並輔以公司內部晉升競爭機制。

施侃成：第一、堅持一個眾安發展戰略--始終堅守長三角；第二、以低成本拓展方式，專註於城市未來核心區域發展。總體來說，我們堅持原來的發展道路，以房地產為主，以商業為輔的經營模式。

到目前為止，眾安高周轉還未見明顯成效。公開資料顯示今年可售存量110億元，但公司一季度報披露，眾安一季度實現合同銷售金額僅約6.48億元人民幣。

上市一年多後，2009年6月，眾安引入西京投資的明星董事長劉央，後者持股6.84%，位列眾安第二單一股東。劉央曾在投資界有不錯的號召力，是一名有名的操盤手。迎娶西京投資，顯然意在擴大與美化眾安的資本基礎。

新浪樂居：4月27日，眾安位於杭州白馬山莊推出171套房源被市場快速消化，價格低於市場預期。眾安快走，會以壓低自己的利潤來提速麼？

施的版本之外，還有另外一種。"在其他房企開始全國佈局與跨區域發展時，眾安還在尋找投機一把。"前述眾安高層回憶說，眾安這幾年的發展思路是沒有機會就守住自己，隻有付出肯定有回報時才會考慮拋出現金。"可惜的是我們始終沒有等到。現在回頭看，如果抓住瞭2009年的4萬億元救市機會，公司規模起碼可以拓展兩到三倍，達到百億規模。"該人士透露，2009年，他曾預測下一波樓市調控會很快出現，因此在高層會上建議所有項目9折清盤，加快現金回籠，但被當做天方夜譚。

眾安的發展戰略是到2020年的戰略，在上市之前跟上市之後我們沒有變過。我認為一個企業的戰略好比是一個法令，你不要去改變它。市場有很多的誘惑，也有很多的機遇，在發展過程中面臨很多有價值的機會，你說你什麼都能抓住嗎？杭州這麼多好的土地作為開發商肯定都想要，但是你有這麼多錢嗎？市場允許你這麼做嗎？不可能。

2008年到2012年市場波濤洶湧，有的企業大量項目或打包賣掉，或項目轉讓，有的企業面臨著倒閉、破產，我們沒有一個項目轉讓，沒有一個項目套牢，沒有一個項目損失，所有項目實現盈利，你說是運氣嗎？這是戰略上的勝利，謀略上的勝利。

我認為企業要抓自己核心的、適合自己的發展道路，不要去模仿別人的做法。就像每個人有每個人的性格，每個企業也有每個企業做事的作風，我們放棄機會是為瞭得到更好的機會。

盡管如此，眾安今後投資方向仍為泛長三角富裕的二三線城市及全國百強縣。隨著新一屆政府關於城鎮化的新思路出爐，"我們看到瞭這種正確的方向，就可以在這種穩定的市場中決心快走。"施侃成對新浪樂居表示，從2008年到2012年五年時間我們雖然慢瞭一點，但這個慢也是為瞭以後能快。隻要在可控范圍內，一旦環境有變，就有能力立馬叫停。

在業務佈局方面，眾安仍傾重於小城市投資。2月1日，眾安在寧波慈溪慈龍山摘得兩宗地塊。在最新購地之後，施侃成表示，決定三個月內開工，八到十個月開盤，追求資金平衡。雖然寧波慈溪市場具備絕對經濟實力，一位寧波業內人士說，"但主要靠本地消化，風險很大。"

"如果一個公司做瞭10年、20年，還是小公司，那也許說明三個問題。要麼商業模式有問題，要麼管理層有問題，要麼兩者都有問題。"在他的新書中，張化橋一再強調自己對銷售規模的重視。

兩個項目中，蕭山景海灣難度更大。該項目去年底深陷環評造假羅生門，周邊大型的瀝青廠讓購房者望而卻步。一位營銷機構的負責人表示，眾安在杭州的五個項目中，除瞭位於小和山的白馬山莊有一定的高周轉可行性之外，其餘均存在問題難以快銷。

不能做大的秘密

眾安從1997年成立到2007年上市，發展很快，上市時市值達到150多億港元的規模。如果一個企業是靠膽子在做，那他做不大，也做不長。

以下是新浪樂居與施侃成的對話：

人事落定後，眾安多個項目選擇低價入市。比如與杭州當地媒體合作電商的白馬山莊，推出行情看好的高層公寓，均價9000元/平米，明顯低於市場預期；還有目前已經現房的蕭山景海灣，剩下的大戶型房源，全盤85折。

半個月前，眾安一位離職高層向新浪樂居表達瞭他對前老板的看法：過於保守與膽小，對局勢的判斷與把控存在偏失屏東縣卡債整合。而施侃成回應說，調控五年以來，眾安沒有一個項目轉讓，沒有一個項目套牢，所有項目實現盈利，這就是企業的正能量。他認為，一個企業好壞的關鍵是有多少正能量，而不是快與慢。

"沒有盈利的企業是沒有生命力的，靠規模沒有用。"他說。

據公開資料披露，眾安分佈於杭州兩大副城、蘇州、合肥、淮北、寧波餘姚、慈溪等共有17個在建待建項目，土地儲備719萬平米。其中今年共計84萬平米（50%為現房）的銷售清單中，70%位於杭州地區。就目前來看，白馬山莊最具高周轉可操作性。

但是，5月上旬，眾安房產董事局主席施侃成對新浪樂居記者透露，現有資金能夠應付眾安的高周轉，暫時不需要借力資本市場。"我們的前提是必須要符合我們的運作方法才會采取。"他說。

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自2007年11月香港IPO以來，眾安房產從IPO招股價6.67港元一路下跌，截止5月17日，股價至1.2港元，其上市以來綜合跌幅超過95%以上，位居香港內房股前列。最新的數據顯示，眾安房產如今的市值僅僅不足30億港元，甚至低於其2007年IPO時的41.2億港元募資額，在上市當日，眾安房產市值曾高達150億港元，位居浙江房企第一名。

現任眾安房產獨立董事、資深投行界人士張化橋在他的新書《避開股市的地雷》中，將眾安房產列為自己書中一個觀點的例證--上市不一定會給公司帶來好運。在同樣這本書裡，張化橋贊揚瞭位於河南一隅的建業地產（00832.HK），後者於2008年6月"割肉上市"，募資不足14億元，但是銷售額從32億元攀升至100億元以上。

"施總不敢進入自己人脈不夠或掌控力弱的地區。"眾安房產前董事長助理陳波說，眾安拿地往往隻關註市場空白點，並將之視為公司發展的唯一規則。陳波告訴新浪樂居，施侃成認為三四線城市更有發大財的機會，於是上市五年來，眾安絕緣一線城市，卻最終學不會恒大與碧桂園，而錯失做大良機。

新浪樂居：有很多人認為，這幾年眾安房產發展速度放慢明顯，你怎麼看？

公開數據顯示，本輪調控以來，2010年眾安銷售目標是50億元，僅完成12.4億元；2011年銷售目標躍升為100億元，實際完成16.89億；2012年銷售目標是38億元，僅完成不足24億元。這樣的達標記錄難言樂觀，留給外界的印象是，眾安房產已經實質掉隊，從當年的區域明星，淪入三四線地產商行列。

內容來自sina新聞

一個月多前，眾安房產（00672.HK）香港業績會上，新任首席投資官陳嘉揚表示，眾安房產對資本市場融資持開放態度。隨後有消息傳出，眾安正在聯合投行安排路演，為發債籌資作準備。樂居深度報道匯總》》

眾安並非一直放棄做大選項。一位內部老員工告訴新浪樂居，眾安上市正是基於發展需求，希望通過上市獲取一個更快捷的融資平臺。"當年融資的41億港元（包括超額配售）也都用於土地擴張與企業發展。"據他回憶，僅在寧波餘姚就砸下瞭40億元。

2009年公司帳上躺著50億港元現金，很多人叫我去拿地，我沒去。但是很多人去瞭，結果有的是"姚明進去，潘長江出來"，還有很多現在仍被套牢。也有的人可能沖出去瞭，但是這個概率很小，這種情況也有，那是它的運氣，企業不能靠運氣。

營銷線高層頻繁流失與調動的另一面是業績不理想。據年報披露，自2008年起，年銷售額最高值不到24億。公開資料顯示，這四年來，眾安沒有一次完成既定銷售目標。

新浪樂居：聽得出來，你對眾安這幾年的發展是滿意的。可是，與同行相比，數據層面並不是很可觀。

施侃成：自1997年成立至2007年香港上市，眾安這十年屬於高速發展。當時是浙江募集資金最多、規模最大的一傢房地產企業。但2008年金融危機、國內房地產調控後，市場跌宕起伏，2009年上半年房價拉高，下半年又走低，在這種環境當中，我們公司就開始穩健做投資，采用穩健的投資方式，我認為這是完全正確的。

做企業我認為不是說規模有多大才是好的，這個沒有用，是100年以後你這個企業還在不在，這才叫做企業。所以我老是講，做企業是要做生命的，生命的前提首先是盈利，沒有盈利的企業是沒有生命力的，靠規模沒有用。其次是健康，健康的企業才會持久，企業的健康有幾大指標，它的負債率、它的資金周轉率、人才的把控能力、發展戰略等等。

我們上市前與上市後，不會因為市場的改變而去改變戰略性的東西，而有的人不斷改變戰略，這就很麻煩。你老是去改航線，總有一天會觸礁的。

新浪樂居：高周轉現在應該是上市房企的標準動作瞭。你們什麼時候會提速？

施侃成：眾安前十年很快，過去五年經濟形勢不明朗，市場風險太大，放慢速度很正常，像高速公路開車遇見霧天限速一樣。從2008年到2012年五年時間我們雖然慢瞭一點，但這個慢也是為瞭以後能快。

從城市建設到小城鎮發展，是中國未來十年的核心點，中國要從城鎮化發展與城市發展當中開始一種相互關聯，用大城市來帶動小城市，用小城市反過來服務大城市，這是中國未來十年的發展方向。我認為這個很好，也是中國未來的正確方向。我們看到瞭這種正確的方向，就可以在這種穩定的市場當中決心快走。因為你已經看得到未來瞭，所以就要快瞭。眾安通過這幾年的蓄勢待發、韜光養晦，企業內部積淀瞭快速發展的勢能，在內外條件均已具備的情況下，加快發展速度成為必然。

新浪樂居：這一新的提法，會意味著眾安選擇進入城市的標準發生瞭變化麼？

2008-2012年眾安房產年度銷售金額

我們進入每個城市都不是盲目的。我們不管在安徽開發還是在浙江開發，還是在其他地方開發，都有一個共同點：就是政府喜歡你這樣的企業，它需要你這樣的企業走在城市發展的前沿，作為排頭兵。這個排頭兵很苦，有時候可能是低利潤，有時間可能五年、十年之後利潤還是不高，但是你完成瞭你的戰略性的佈局和安排，我認為值得。

一位當地資深媒體人用"它以前做過保障房"來形容眾安的產品。與他想法一致的不在少數。有一次，位於杭州餘杭的理想灣邀請業內考察前往，卻意外收到大量的否定票。

施侃成：你這句話講對瞭一半。眾安未來是走"高品質產品，大眾化價格"的道路。我們不做高價東西，這是今後發展的一種經營決策和經營方式，要貫穿在我們的運營當中。

這個采訪做完之後，希望能夠邀請你們到眾安每個項目去看看。深入瞭解眾安之後，你們就會感覺到真正眾安的爆發力在哪裡？眾安後勁非常強，有強勁的"後勤"。即使我們眾安倒退十年，市場倒退十年，我們照樣有能力活下去，這就是眾安。

後記：對話結束後，施侃成和新浪樂居記者一起乘坐電梯離開。他說，一個企業發展健不健康，看老板就知道瞭。說完後，他對記者笑瞭笑。

在產品上，眾安也遭到批評。在新浪樂居的調研中，杭州一些業界人士認為，眾安拿不出優秀作品，大眾化路線缺乏核心競爭力。相反，眾安此前對外標榜的"中高端"定位遭受諸多質疑。

樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/08022197932.shtml

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