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招保萬金的現金流量分析
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你在橋上看風景，看風景的人在樓上看你。最近，好景常有。李嘉誠投歐和頻出的"地王"，昭示著什麼？
兩種迥異的行為所昭示的迥異的信號，不由引起我們對中國房地產行業極大的興趣。我們不妨以招保萬金為例，對中國房地產行業進行必要的分析。
從招保萬金的現金流看我國地產行業的商業模式
企業有哪些現金流？一般而言，可以把企業的現金流分為三類：經營活動現金流、投資活動現金流、融資活動現金流。其中，經營活動現金流如何理解呢？
經營活動現金流遠較投資、融資現金流要復雜。經營活動現金流的主要影響因素包括：
第一，凈利潤房貸利率最低的銀行設定費多少為標準是經營現金流的第一個來源。
第二，經營活動現金流的第二個來源就是折舊與攤銷。為簡化起見，我們對折舊與攤銷之外的其他影響現金流的項目，不予討論，並通稱之為其他調整項目。
第三，營運資本變動也將影響企業的經營現金流。所謂營運資本，是指應收款、存貨等流動資產和應付款等流動負債。
概言之，經營活動現金流，等於凈利潤+折舊與攤銷+其他調整項目-應收款和存貨的增加(+減少)+應付款增加(-減少)。其中，凈利潤+折舊與攤銷+其他調整項目，我們可稱為營運資本變動前的現金流；因此經營活動現金流即可以分為：營運資本變動之前的現金流、運營資本的變動對現金流的影響。
有瞭這些"裝備"，我們就可以研究保利地產和招保萬金的現金流量瞭。2013年上半年保利的現金流量情況如圖表1所示。
●凈利潤36.81億元，加上折舊1.47億元和其他調整項目4.20億元，運營資本變動之前的現金流為42.48億元。
●存貨增加吞噬現金248.79億元，應收增加吞噬現金52.45億元，一共吞噬現金301.24億元，幸而應付款(含預收款)增加節約瞭217.96億元的現金支出，應收款和存貨增加額超過應付款增加的部分，即營運資本凈增加83.28億元，凈吞噬掉現金83.28億元。
●營運資本凈增加吞噬現金83.28億元，不僅把來自凈利潤的運營資本變動之前的現金42.48億元全部吞噬掉，還導致經營活動現金出現瞭40.8億元的現金赤字！
●投資活動現金支出大於現金收入，亦凈吞噬現金4.20億元。
●保利從外部凈融入67.04億元的現金，彌補經營活動現金赤字、投資活動現金赤字之後，保利2013年上半年現金凈增加22.04億元。
概言之，保利地產現金流的最大特點就是：存貨大幅增加吞噬大量的現金，而存貨大幅增加的資金來源主要是應付和預收款，以及當年的盈利，不足的部分從外部融資。
從圖表1可以看出，2012年保利地產的存貨增加吞噬現金375億元，因應付或預收增加332億元現金，部分滿足瞭存貨增加對現金的需求，存貨增加對現金需求的其他部分是盈利帶來的現金來滿足的。
保利地產2011年度存貨增加吞噬現金422億元，其中因應付和預收增加帶來瞭263.8億元的現金，部分滿足瞭存貨增加對資金的需求，但仍存在現金缺口，並且盈利和折舊滿足不瞭這一現金缺口，最終是依賴外部融資解決存貨增加對現金的需求。
招保萬金四大房企的情況基本相同。
通過對保利地產和招保萬金中大房企的現金流量的分析，如果招保萬金足以代表中國的房地產行業，那麼我們可以把中國房地產行業的商業模式概括為圖表2，即主要用源自客戶的預收款、源自供應商的應付款、源自盈利和外部融資，為其不斷增加的存貨提供現金。
資產負債表的比較分析來看招保萬金的商業模式
分析現金流量，還有一種方法，即比較相鄰兩期的資產負債表，研究資產、負債和股東權益的變化。資產的增加一定吞噬現金，而負債和股東權益的增加，將增加現金。如圖表3所示，我們將分別以保利地產和招保萬金四大房企為例，介紹這種方法的使用，並對我國房地產行業的運營模式進行必要的分析和概括。
如圖表3的第Ⅰ部分，我們比較一下保利地產2012年底和2013年6月底的資產負債，不難發現：
第一，保利地產的現金增加24.84億元，這就是保利地產2013年上半年的現金凈流量或現金凈增量。這一現金增量，顯然並不完全來自於經營活動，而是經營活動、投資活動和融資活動三個現金凈流量的和，是這三類活動的綜合影響。
第二，保利地產的存貨增加248.79億元。存貨為什麼會增加？顯然是我們支付現金購進或建造的，這意味著經營活動中為存貨而支付瞭248.79億元，或者說存貨吞噬掉瞭248.79億元的現金，這是保利地產2013年上半年經營活動現金流量的一個部分。
保利地產2013年上半年總資產增加327.71億元，占用現金327.71億元，存貨增加占資產增量的76%！保利地產存貨大幅上升的現金從何而來？我們不妨進一步分析：
第三，保利地產的預收款增加237.61億元，這是保利地產一個重要的經營活動現金來源！幾乎為存貨增加占用的現金，提供瞭主要的資金來源。
第四，保利地產的短期、長期借款和債券增加89.58億元，這是保利地產的第二個現金來源。
第五，保利地產的股東權益增加41.07億元，這主要是保利地產2013年上半年的盈利，這是保利地產的第三個現金來源。
通過資產負債表的比較分析，我們也能理解保利地產現金流的主要特點，即現金主要用於存貨的大量增加，或大量的現金用於囤地、囤房。而依流量排序的現金的主要來源是：源自客戶的預收款、借款與債券、本期的盈利。
我們再通過圖表3的第Ⅱ部分來分析招保萬金四大房企的現金流量情況，不難發現：
第一，四大房企的總資產從2012年底的84168.89億元增加至94836.45億元，增加10667.56億元，這是需要現金的。而同期存貨增加瞭8273.38億元，占資產增量的77.56%。與保利相同，四大房企最主要的現金也是用於增加存貨，也是用於囤地、囤房。
第二，四大房企的預收款增加6428.33萬元，借款和債券增加1523.87億元，因為同期盈利股東權益增加1342.21億元，三者合計9294.41億元。換言之，招保萬金四大房企囤地、囤房的主要現金來源，依流量大小排序，依次是預收款、借款和債券、同期盈利。
從幾個財務比率看招保萬金
圖表4中我們報告瞭保利地產和招保萬金近幾個會計年度的部分財務指標。通過解讀這些財務指標，或許可以幫助我們更好地理解我國的房地產行業。
第一，我們分析一下資產負債率和財務杠桿。
資產負債率即總資產中有多大比例是債權人提供的。財務杠桿，即總資產與股東權益之比，或者說股東每1元的投資驅動瞭幾倍的總投資。
2009年及之前，保利地產的資產負債率約為70%，即總資產中70%是債權人提供的。這一期間的財務杠桿略高於3倍，即股東每1元的投資驅動瞭3元的總資產或總投資。2010年至今，保利地產的資產負債率上升至80%左右，財務杠桿接近5倍。
再看招保萬金四大房企，2012年中期這四大房企的資產負債率為70.78%，財務杠桿為3.423倍。自2006年至2012年的7個會計年度，這四大房企平均資產負債率約為70%，財務杠桿約為3.25倍。
而中國香港27傢房地產成份股公司平均的資產負債率僅為27%左右，財務杠桿僅為1.37倍！換算一下，其資產負債率平均為17%，財務杠桿僅為1.2倍。再來看美國Pulte Homes、Centex、Lennar和Horton等四大房企，其資產負債率一般控制在30%～50%的范圍內，財務杠桿控制在1.43～2倍之間 。
高資產負債率和高財務杠桿意味著什麼？為什麼香港和美國等成熟經濟體的房地產企業的財務杠桿比較低？是他們借不到錢，還是他們不願意借錢？我們稍後對此展開討論。
第二，我們看看保利地產和招保萬金四大房企的存貨周轉次數或存貨周期。
從圖表4來看，保利地產的存貨周轉次數最高的年份是2009年，每年約周轉0.483次，差不多2年可以周轉一次。此後，保利地產的存貨周轉次數呈現出下降的態勢，2012年存貨周轉次數下降至0.232次/年，周轉一次需要4.313年。如果2013年預計全年的銷售成本為上半年銷售成本的2倍，那麼預計2013年的存貨周轉次數僅為0.192次，周轉一次需要5.209年！
就算招保萬金四大房企作為一個整體來看，存貨周轉情況大體可以分為兩個階段，2006～2007年間，每年大約能夠周轉0.3次以上，周轉周期大約為3年。2008年及以後，存貨周轉次數下降至約為0.2次/年，周轉周期則上升至接近5年。
存貨周轉周期上升、存貨周轉次數下降，到底意味著什麼？我們下期再對此進行深入的分析。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-14/08472416799.shtml
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