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住建部或會出臺涉土地金融等長效房地產政策
餘寒趙雪辰 李孜
對於急需要回籠資金的房地產企業來說，眼下是個難熬的時期。中國房地產市場成交量已經連續8個月處於低位，今年中秋小長假並沒有迎來往年慣有的"金九銀十"行情。
不過，對房地產市場影響更大的還是預期的改變。盡管房地產企業的融資渠道已經實現多樣化，今年房企的海外融資額度也不降反升，但曾經激進拿地的房地產企業也開始變得謹慎。
相比於尋找資金，消化庫存已經上升為首要任務。"現在庫存量這麼大，是不是應該考慮全面取消限購，降低首套房的首付比例，推行差別化利率優惠政策？"上海一傢房地產企業負責人說。
一位接近住建部人士告訴經濟觀察報，"市場分化嚴重，應該區別對待，住建部現在以地方政策為主，未來不會出臺全國統一的帶有行政幹預色彩的政策，而是會出臺具有長效機制的房地產政策，會涉及土地、金融、財政、稅收方面。"
從"控房價"到"去庫存"
2003年至2013年，是中國房地產的調控十年，國務院及相關部委共計出臺70餘項宏觀調控政策以調控房價。不過，在最近的一年時間裡，房地產調控政策已經從曾經的"控房價"轉為如今的"去庫存"。今年7月11日，在全國住房城鄉建設工作座談會上，住建部部長陳政高對房地產政策完善提出瞭三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地產結構調整，以及完善房地產項目周邊配套設施。
上述上海房地產企業負責人認為，銀行對房貸偏緊的政策是導致庫存量高企的重要原因，"中國買房的需求量還是很大的，但是能不依靠貸款全款買房的人還是少數，現在個貸非常困難，這造成瞭不好的市場預期。"他說。
國傢統計局公佈的數據顯示，7月末商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。
各地陸續取消限購政策並未拉動房屋成交量，去庫存還需另尋出路。
"中小房地產企業主要通過銀行貸款籌資，賣房回收資金，還有一部分則是通過利率較高的私募基金，銀行收緊貸款會使房企資金成本升高，如果中小企業銷售差的話，資金會非常緊張，賣不好就麻煩瞭。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌說，"上市公司資金渠道相對多一點，可以更多地通過發債、增發來募集資金。海外上市公司可以進行海外增資、擴股，而且海外融資價格比較便宜。所以有實力的公司日子相對比較好過一點，小公司日子更難過一點。"
據數據提供商Dealogic公佈的數據顯示，今年中國內地房地產企業發行的離岸債券已達180億美元，接近去年全年總額。上述上海房地產企業負責人對經濟觀察報表示，"大傢都在考慮多渠道融資，上市或者發債都是辦法，但問題是拿瞭錢投資蓋房能否賣得出去？利潤又有多少？"
國傢統計局近日發佈的數據顯示，今年1-7月，全國房地產開發投資50381億元，同比增長13.7%，增速比1-6月回落0.4個百分點。與此相對比的是，中國房產企業的海外投資額不降反升。商務部發佈的最新數據也顯示，上半年房地產業對外投資增長53.3%。
"這種態勢恐怕還將持續，1-8月的投資增長數可能還會進一步放緩，現在開發商投資熱情下降瞭，買地不積極，後市不看好，再加上沒錢，投資增速放緩就是今年市場碰到的問題。"顧雲昌表示，"房地產調控，過去十幾年的主要目標是降房價、控房價，現在指向性完全變瞭，變成去庫存。"
擺在眼前的似乎隻有兩條路，要麼等待鼓勵政策出臺激發買房需求，要麼自行降價促銷。"不到萬不得已，誰也會不走到降價促銷這一步。"上述上海房地產企業負責人說。
自今年4月起，陸續有城市取消限購、限價政策，截至目前，隻有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京七座城市尚未取消限購政策。
一位住建部人士告訴經濟觀察報，"不論是限購或者限價都由地方政府自己定，十八大之後市場化是大趨勢，一切不符合市場情況的政策可能都要慢慢退出。"
但取消限購並沒能引起足夠的市場反應。房地產企業把更多期待放到瞭銀行的信貸政策調整上，一傢合肥的房地產企業負責人告訴經濟觀察報，"個貸款信貸利率多少免費諮詢試算貸難以批下來，公積金放得不多，給銷售造成瞭一定壓力。"
二套房貸暫不放松
除瞭取消限購，地方政府還在尋找其他途徑來維持房地產市場平穩發展。7月31日，成都市財政局官網發佈消息：省財政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國傢政策規定向居民傢庭在四川省行政轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公佈的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。"首套房的利率比較低，銀行利潤少，積極性不高，地方政府鼓勵銀行把錢貸給首套房貸者，雖然央行表態要保證首套房貸的'剛需'，但在具體利率優惠上沒有松動。"顧雲昌說。
央行在今年5月"喊話"保房貸，要求合理配置信貸資源，優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。
自7月以來，北京、河北等地的部分銀行首套房貸款利率已經出現松動，打出首套房利率優惠政策。不過這樣的優惠並不具有普遍性。"二季度政府推出瞭一些基建項目、棚改項目，在資金上給予定向寬松。三季度之後推出的政府項目少瞭，所以7月信貸特別低，這個月估計還會比較差。對於銀行來說，沒有更好的信貸配給渠道，就會傾向於房貸，因為目前相對於中小企業來說，房貸更安全。"民生證券宏觀研究員朱振鑫說。
四大行的中報數據顯示，今年上半年工、建、農、中四大行個人住房貸款新增6595億元，與去年同期6280億元相比，小幅增加瞭5%。
不過，銀行對於發放個人房貸依然謹慎。據瞭解，商業銀行在提供房貸優惠時會設立相應門檻，隻有滿足一定條件才能獲得優惠。"政策會提到對個貸首套房要支持，但地方銀行很難有具體回應，或多或少都會設置一些條件，做得很窄。"中原地產研究咨詢部總監宋會雍說。
去庫存的壓力讓房地產企業將期望放在瞭銀行身上。"銀行在實際操作中，買二套房的人，還款能力較強。但國傢政策是明確支持首套房貸款，並未放開對二套房首付款比例或者貸款利率，"顧雲昌說，"如果樓市進一步下行的話，有沒有必要采取對二套房的定向的優惠？如果二套房首付款放松瞭，有助於進一步盤活市場，要去庫存的話，在貨幣政策和金融政策方面，還要看進一步的發展。""有小變化微調是可能的，但我覺得不會有大動作。"住建部政策研究中心原副主任王玨林這樣看待銀行的貸款政策。
上述住建部人士對經濟觀察報表示，"我也認為應該對青年人首套房貸款比例有所支持，但首付款比例主要受貨幣政策影響，這不是住建部能決定的，下半年會逐步調整。""現在基本上就是放權給地方和相關銀行，很難有全國性的個貸優惠政策出臺，不做價格調控，隻說加快審批進度。畢竟現在如果做價格調控影響還是很大的，可能會改變市場預期，引起投機行為。"朱振鑫說，"各地情況不一樣，比如住房需求旺盛的北京肯定就不會放松，應該視地方商業銀行視情況而定，中央目前的默許和此前的取消限購思路類似，表現出來的就是既不打壓也不刺激。"
顧雲昌也表示，"現在舉措都是為瞭去庫存，使房地產保持平穩，而過去是想辦法控制增長速度。從政策層面來看，放松限購和房貸政策應該會有所變化，開發商也會根據市場情況調整房價，所以房價開始出現下行，不過下行速度還比較緩慢。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-13/08212906703.shtml
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